5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字ng>